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住戶部門杠杆率急劇攀升 致部分房地產業出現金融化的態勢
  • 發布時間:6/18/2019 7:53:08 AM
近年來,我國一些城市出現了房地產業過度融資的問題,一個重要表現是住戶部門杠杆率急劇攀升,導致相關居民家庭債務負擔能力難以持續,呈現房地產金融化態勢。

房子是用來住的,不是用來炒的。凡是滿足居住需求的房地產市場,房價真實全麵地反映了居住需求,不太可能會出現房價泡沫問題。住宅若主要承擔投資功能,就會變成市場熱烈追逐的投資品,必然導致房地產金融化。雖然短期內可能會出現經濟繁榮,但因為缺乏實業和創新的支撐,房地產業表麵繁榮終究會是“曇花一現”,房價泡沫破滅後,經濟金融領域則是“一地雞毛”。

這是因為,承擔投資品功能的房子,其投資回報已經明顯脫離居住屬性。也就是承擔居住功能的房租收益率,遠遠不能支撐房價的高位上漲,使得房價高位運行事實上演變成為“擊鼓傳花”遊戲。而在房價高位上漲過程中,市場非理性狂熱進一步加劇了房地產業資金聚集,反過來又會顯著刺激房價高位上漲,進而形成了“房價上漲-資金聚集”的正反饋環,迅速吹大房價泡沫,極大地增加了經濟金融運行的風險。

回顧曆史,上世紀90年代初,日本房地產泡沫破滅後經濟陷入長期泥潭,至今仍在複蘇邊緣上掙紮。2007年,美國房價泡沫破滅後引發了次貸危機,最終演變成為百年罕見的國際金融危機。

近年來,我國一些城市房地產金融化態勢,主要表現為:

一、明顯偏離了“房子是用來住的”定位。

城市居民對住宅投資功能的熱烈追捧,導致新增存款主要流入住宅投資領域。且非理性加杠杆意願強烈,特別是2016年以來部分城市房價高位上漲與住戶部門杠杆率急劇上升同向而動、相互支撐,蘊藏了巨大風險隱患。承擔了投資功能的房子,如果不用於出租,那就是一堆閑置的水泥、鋼筋和磚頭,造成社會資源的極大浪費。

二、嚴重扭曲了社會生產要素結構。

資本、勞動和技術等生產要素結構,是經濟內生增長的基礎。而房地產金融化必然扭曲社會生產要素結構,導致產業間資本分布不均、技術創新動力不足,傷害到社會創業創新熱情,加劇了社會投機不良風氣,阻礙了經濟轉型升級。

近年來不難發現,腳踏實地幹實業的不如炒房的,高尖領域人才熱衷於金融投機炒作,社會上談房眉飛色舞,此類社會現象之所以產生,實際上也是社會生產要素結構嚴重扭曲的結果。

三、固化形成了房地產業路徑依賴。

房地產業固然是國民經濟重要行業,但並非唯一驅動經濟增長的產業。過去為緩解城市住房供求矛盾,改善人們居住質量,房地產業獲得了較快甚至是超前發展,與此同時也帶動了地方經濟增長。今非昔比,但一些城市對發展房地產業卻是“吃藥上癮”,即便是發展地方經濟有百種、千種招數,卻依賴性選擇“房地產業”唯一一招。

深入分析房地產業路徑依賴的內在邏輯,不難發現這必然是要以推升房價刺激市場為手段,但注定不可持續。一些城市到處建設的工地,支撐了短期內靚麗的經濟數據,卻埋下了中期的巨大增長隱患。說到底,水泥、鋼筋和磚頭支撐的高樓大廈,若沒有技術創新驅動的經濟增長,也很快就會衰敗。

毋庸置疑,房地產金融化堪比麻醉經濟社會、帶有巨大致命副作用的“毒品”,需要高度警惕。防範和化解房地產金融化,就是要在經濟金融領域進行“戒毒”,過程雖然痛苦,甚至還會有反複,但必須堅持下來。因為這是實現經濟金融健康運轉、推動經濟高質量發展的必由之路。

為此,必須毫不動搖地堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,徹底摒棄依靠房地產業拉動地方經濟增長的路徑依賴,加快完善房地產業稅收體係,嚴厲禁止金融體係資金違規進入房地產領域,有效加強房地產市場特別是住房租賃市場的執法,嚴密防範房地產市場劇烈波動,大力推進房地產市場長效機製建設。

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